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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  與此同時,九龍倉還認購本金為25.5億港元的可換股證券,年分派率為9%。九龍倉在3年內不得轉讓,3年後可選擇以7.4港元/股的價格轉股。

  隨後,宋衛平三步走戰略落地,引入融創中國,將眾多項目打包出售給雙方合作的融綠公司,再以股權出讓方式引入九龍倉。2013年,在銷售方面能 征善戰的融創確實為綠城產品打開瞭銷路,並大刀闊斧地進行拿地。根據綠城年報,去年綠城銷售總額651億元,同比增長19.2%,完成年初所定全面銷售目 標的118.4%。

  其實,宋衛平萌生退意早有端倪。2008年,受全球金融危機影響,一向以高舉債、高端盤著稱的綠城中國就差點命懸一線。2011年,受限購等政 策影響,綠城再次遭遇危機。彼時,宋衛平曾高調拋出三步走的說法。即先努力賣房,不行賣項目,大不瞭一降(即"降價")到底,退出房地產。

  意向購股比例不超過30%

  上述人士認為,光耀集團通過被收購的方式重獲生機的可能性更大。而光耀集團目前在這方面也顯示出非常大的誠意,公司董事長郭耀名近日明確放言:"隻要能解決光耀的問題,讓項目全面復工,光耀願意接受其他企業的收購。"

  昨日,上證報記者從最高人民法院官網查詢發現,光耀集團及其董事長郭耀名名下目前仍有14宗案件等待被執行,其中包括已經曝光的揭陽法院6000萬借款案件等。"這意味著光耀集團旗下目前仍有諸多債務沒有償還。"一位法律界人士告訴記者。

  而去年底開始資金鏈"吃緊"、曾經的中國百強房企光耀集團已然是四面楚歌。昨日,記者從最高人民法院官網查詢發現,光耀集團及其董事長郭耀名名下目前仍有14宗案件等待被執行。郭耀名放言:"隻要能解決光耀的問題,讓項目全面復工,光耀願意接受其他企業的收購。"

  從立案時間來看,今年立案的共有7宗;其餘7宗中,最早的一宗立案於2010年11月23日,審理法院為惠城區人民法院,被執行人赫然顯示為光耀集團以及郭耀名。盡管該案距今已有近四年的時間,但其案件狀態依然顯示為"執行中"。

  經歷瞭2008年的生死一線和2011年的賣股求生,宋衛平在幾度堅守綠城後,仍選擇全身而退。

  從目前公佈的信息來看,孫宏斌顯然是沖著第一大股東來的。根據公開資料,目前綠城股權結構為:宋衛平傢族25.4%,九龍倉24.6%,壽柏年傢族18.1%。

  不過,光耀集團依然在掙紮著。上述人士向記者透露,前不久,光耀集團總裁剛剛給全公司開瞭一次"動員大會",表達瞭"目前公司非常困難,但請大傢相信管理層,與公司一起渡過難關"之類的意思。

  消息人士向上證報記者證實,融創洽購綠城中國一事,從今年4月開始談起。甚至有人在微信上發佈瞭一張5月9日孫宏斌與宋衛平商談細節的照片。

  如果以不超過30%這個收購意向來看,孫宏斌可能拿下宋衛平傢族全部或部分股權,以及壽柏年部分股權。隻要超過九龍倉的24.6%,孫宏斌就會成為綠城實際控制人。

  但是,從上證報記者目前瞭解的情況來看,起碼在初期,融創中國更傾向與九龍倉在持有比例上同為綠城第一大股東。九龍倉一方手中,尚有更多籌碼可用。

  分析人士指出,光耀集團從去年年底開始被執行案件的持續增多,或許正反映出公司資金鏈從去年底開始就變得越發"吃緊"瞭。

  但即便如此,也並沒有改變宋衛平的退意。有消息稱,就在公告發佈當天,綠城正在杭州舉行半月營銷會議,作為公司董事長的宋衛平感慨,"從絕大多數角度來講,把這個公司賣掉是最好的選擇。"繼而又說,和綠城相比,融創更會做營銷。



  光耀集團方面昨日也向上證報記者表示,公司目前的融資渠道並沒有完全堵死,依然在與相關機構談判。當然,除融資之外,公司還在尋找合適的重組機會。

  而理性的專業人士卻表示,宋衛平此時選擇退出綠城確是最好的結局。"房地產市場波動不斷,這對於消費群體主要是投資客的高端物業開發商來說,無 疑是很艱難的。有些企業正在向市場妥協,比如降價,比如調整產品結構。而宋衛平一向專註產品,讓他妥協是很難的。"億翰智庫董事長陳嘯天表示。未來,或許 還將有更多豪宅開發商面臨選擇。這才是綠城易主事件帶給市場更深遠的影響。

內容來自sina新聞



  一個值得關註的現象是,從昨天早上兩公司雙雙停牌,到晚上公告正式發佈,整整一天,房地產市場因為這件事炸開瞭鍋。出路與選擇的話題,被接受記者采訪的多位房地產業內人士屢屢提及。

  當時,宋衛平表示,綠城與九龍倉達成一個基本的默契是盡可能3年內把可換股證券贖回。一旦不能按時贖回,若九龍倉完成換股,持股比例將增至35.1%,成為綠城第一大股東。

房企洗牌季來臨

    豪宅開發商面臨選擇

  對此,有綠城物業的購置者認為,"宋老板(宋衛平)必將欠下幾乎所有綠城業主一筆情債",因為他曾經把做中國最有品質的物南港區土地貸款額度業,作為人生的最高價值,並踐行之。

  十餘宗官司纏身

    光耀集團陷資金鏈危局

  從最初揭陽法院一紙6000萬借款違約牽連旗下上市公司*ST新都信披違規遭調查,到惠州多個項目停工,再到新都酒店被法院查封以及另外四起違 約擔保浮出水面,多傢為其提供貸款的金融機構卷入其中......深圳市光耀地產集團有限公司(下稱"光耀集團"),這傢曾經的中國房地產百強企業已然是四面楚 歌,其資金鏈問題正持續發酵。

  樓市的消極氣氛在擴散。房地產市場4月銷售全面告急的消息尚未被完全消化,昨天,綠城中國與融創中國雙雙停牌又令房地產市場炸開瞭鍋,隨後即傳出融創醞釀收購綠城的消息。到晚上,兩公司公告證實融創擬入主綠城,而宋衛平在幾度堅守後選擇退出。

  從地區分佈來看,這些案件與光耀集團的地產業務佈局緊密相關,全部分佈在光耀集團的"大本營"廣東,其中東莞5宗、惠州3宗、深圳2宗、揭陽2宗,另有2宗來自普寧。

  對此,有專業人士表示,宋衛平此時選擇退出綠城確是最好的結局。未來,或許還將有更多豪宅開發商面臨選擇,這才是綠城易主事件帶給市場更深遠的影響。有人士認為,綠城這樣的大型品牌房企被收購事件,標志著市場大洗牌時代已來臨。

  此外,記者發現,從去年11月份以來,光耀集團相關被執行案件開始集中爆發,11月至12月間共發生4宗被執行案件,至今仍處於"執行中"的狀態。

  融創擬入主 宋衛平揮別綠城

  "光耀從去年開始就急著找錢,但是到處碰壁,即使願意付很高的利息也難以籌到資金。"一位瞭解光耀集團內情的人士表示。

  光耀集團到底有多少債務"黑洞",需要多少資金方能"緩"過來,目前外界尚不得而知。盡管公司董事長郭耀名聲稱目前隻有3-5億元的資金缺口,但記者從光耀集團一位內部員工瞭解到,光耀集團目前僅基金、銀行等28傢金融機構與多傢民間借貸的債務缺口就有20多億。

  15日,綠城中國與融創中國同時發佈公告稱,融創正與宋衛平、夏一波(宋衛平妻子),及壽柏年就建議向三人各自受控制法團收購綠城中國控股已發行股本不超過30%的權益進行磋商。不過,公告也提醒,因正式協議尚未簽署,收購事項未必一定成行。

  2012年6月,綠城因資金鏈告急,選擇以股換錢。九龍倉此時斥資51億港元入局,交易分幾步:第一步,綠城對九龍倉進行約3.27億股的股份 配售,金額約17億港元;第二步,綠城向九龍倉進行約1.62億股的股份配售,涉及金額約8.43億港元。兩次增發後,九龍倉持有擴股後的24.6%股 權,兩年之內不得出售,5年之內不得增持。

  但深圳一位房地產業的資深人士告訴記者,時至今日,光耀集團欲通過融資重獲生機的希望已非常渺茫,因為公司目前被執行項目已經累計達14起瞭,而且已經由於失信被列入國傢失信被執行人名單,此不良信用記錄將嚴重影響公司對外融資。

  公開信息顯示,早在2013年5月,光耀集團運營正常時,其想擴大經營,曾向深圳某商業銀行申請貸款,卻因為有不履行法院判決的失信記錄而被拒。

  根據上證報記者瞭解,目前九龍倉未有將債轉股的意向。但在孫宏斌入主綠城後,九龍倉面對孫宏斌而非宋衛平掌控下的綠城,是否會有新的決定,目前 尚不得而知。有接近九龍倉的人士表示,在合作之初,九龍倉就曾經把宋衛平和壽柏年2年內不得離職作為合作前提,顯示瞭對宋衛平的高度認可。相比之下,激進 且偏好風險的孫宏斌是否能讓九龍倉找到與綠城在企業文化等方面的契合點,是九龍倉下一步動作的決定性因素。

  而從時間點來看,目前剛好是宋衛平踐行2年內不辭職的承諾即將到期之時。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/07102733173.shtml

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