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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

??通過以上兩類方案的對比,不難發現對於學區房問題,其實並沒有人們想象得那麼嚴重,關鍵在於結合傢庭自身的經濟狀況來選擇相適宜的方案。對於經濟比較寬裕的傢庭而言,購置一套合適的學區房不會造成太大的經濟負擔,傢庭成員的生活水平也有一定的保障。而對於經濟實力有限的傢庭,租住學區房也不失為一條解決之道,雖然租金價格也並不便宜,但畢竟可以在一定程度上緩解傢庭的經濟壓力,也能為孩子入學後的長遠發展留出準備資金。











??不過,在筆者看來,如果是將孩子接受良好教育作為目標來進行投資規劃,則對於學區房這一問題,有兩條路可以選擇。

??兩類方案大比拼

學區房籌劃攻略

??如果是將孩子接受良好教育作為目標來進行投資規劃,則對於學區房這一問題,有兩條路可以選擇。



??二是房地產價格的趨勢。從房產投資角度來看,北京等一類城市的房價漲幅逐步縮小,在未來一段時間,房價整體漲幅難以再現往日輝煌,學區房價格的上漲空間也因此會受到一定影響。特別是投資學區房所需的周期較長,通常有6~10年,不確定性因素較多,因此也需要投資者做好資產增值幅度低於預期的心理準備。



??目前最主流的方案有兩類:一是購買學區房進入重點小學就讀;二是在孩子讀小學期間長期租房。這兩類方案所需要投入的資源各有差異,需要傢庭結合自身的實際情況加以選擇。



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??一是國傢政策的影響。隨著國傢對教育資源進行整合,越來越多的重點學校收編瞭普通學校,成為附屬學校或者分校。雖然這其中有一部分學校被收編之後換湯不換藥,教學質量沒有明顯變化,但更多的學校則開始瞭全面的整合,重點學校教師和教學管理者輪崗到分校,逐漸提升瞭分校的教學與管理水平。按照這樣的發展形勢,幾年後非學區房地區的教學質量也會大幅提升,學區房的吸引力則可能相對下降,從而導致房價不一定能夠長期維持在高位。特別是在學區房與周邊房價差距非常大的情況下,要註意防范投資風險。



內容來自sina新聞

??方案一——購買學區房就讀重點小學。王女士一傢住在西三旗某高檔小區的聯排別墅。在孩子剛剛出生的時候,王女士就籌劃購買某重點小學附近的學區房。經過多方考察,最後選擇瞭一套80平米的學區房。當時花費300萬元,加上後期裝修費用30萬元,一共約330萬元。4年之後,房子已經升值到500萬元,對此她覺得當年投資非常值得,但討論到現在要不要購買學區房以求未來增值時,王女士則認為,學區房未來不會有太大規模的增值機會,但學區房的保值能力依然經得起考驗。孩子到瞭上學年齡後,一傢人便搬進瞭早已準備好的80平米學區房裡,從此開始瞭從市內到西三旗的奔波之路。幸運的是,小學提供多種類型的興趣班、課外班,孩子在學校就可以學習音樂、體育、繪畫以及接觸各種各樣的社團活動,而且基本沒有費用或者隻有少量材料費用。但總體而言,購買學區房需要忍耐生活居住品質的下降,並且具備一定的經濟實力。

??學區房投資面面觀



??每位傢長都希望提供給孩子最好的條件,讓孩子能夠享受到更優質的教育資源。因此,對於孩子年齡尚小,有更加充裕的準備時間的傢庭而言,可以從以下幾方面做好學區房資金的籌劃。



??一是做到保障先行。從孩子出生起,傢庭就要做好全方位的準備,保證傢庭的經濟穩定。一旦傢庭成員發生風險,往往會造成預定用途的傢庭資金被挪用,所以需要為傢庭的經濟支柱購買不低於教育費用的定期壽險,額度在50萬元到200萬元之間不等,具體可以根據傢庭教育的要求做出不同選擇;同時為每名傢庭成員做好重大疾病的保障,額度在30萬元到100萬元之間不等,同理,也是根據傢庭經濟條件的不同來選擇不同的額度;此外,再加上50萬元以上的意外險,這部分支出基本上是傢庭年收入的10%~15%。



??二是做好中長期規劃。學區房所需資金的積累不是一蹴而就的,需要傢庭至少做好資金的五年規劃。特別需要註意的是,孩子小時候的開銷往往較大,需要傢長做好傢庭預算和記賬,很多傢長會因為喜歡孩子而給他們購買大量的玩具和衣物,但實際使用周期很短,容易造成浪費,因此隻要留心,這筆費用是很容易節省下來的。同時,由於資金規劃的期限較長,需要重視資金的增值,可以根據自身的風險偏好,選擇一些期限為中長期,同時資質較好的信托產品加以投資,保證一定的收益水平。在選擇產品期間,要咨詢專業的理財師,充分評估風險收益後再做決定。總體來說,這部分的投資建議以高、中、低不同收益的金融產品組合為主,以學區房所需資金為目標進行配置。



??此外,對於學區房的投資價值,傢長們也應理性看待。雖然這幾年學區房價格快速上漲,使之呈現出誘人的升值空間,並因此成為很多購房投資者的主要選擇。但究其原因,一是前些年學區房價格相對還處於低位;二是傢長們對優質教育資源的大力追捧。而現階段的學區房投資價值到底如何?筆者中正區二胎房貸利率建議關註以下幾方面的影響因素。



??方案二——租住學區房,就讀重點小學。趙女士一傢原居住在東三環三元橋附近的一套三居室的房子內,自從孩子5歲起,趙女士就開始尋找適合的學校,最終選定東城區某重點小學就讀。為瞭有效利用時間,一傢人離開東三環搬傢到學校附近一個90平米的二居室,租金每月7500元,同時保留他們原有的三居室,作為周末休息的地方。學校師資力量雄厚,孩子在學校參加各種社團活動,均為免費,但父母需要承擔的是每年9萬元的租金,所以這種方案同樣需要父母具有一定的經濟實力,但相比購房,租房在短期內帶來的壓力相對較小。



??根據此前的媒體報道,52%的傢庭願意選擇50~90平米的學區房,中小面積戶型受到追捧。按照每平米單價6萬元來計算,目前購買一套50平米的學區房需要至少準備好300萬元的資金。就大多數傢庭的經濟狀況而言,這是需要賣掉現有住房才可能實現的目標。而在現實生活中,這種“孟母三遷”的例子卻並不少見——賣掉環境舒適的原有住房,奔赴面積狹小、設施陳舊的學區房,隻為給孩子提供一個更加良好的受教育環境。

??今年4月18日,北京市正式宣佈開啟“史上最嚴”擇校令。按照該政策,學齡兒童根據戶籍所在地和傢庭住址實行就近入學政策。此舉有效控制瞭“條子生”、“擇校生”和“共建生”,有助於保證就近入學,維護教育公平。然而,在擇校令發佈後,對於住所附近沒有好學校的傢長來說,上好學校的途徑進一步縮窄。為瞭給孩子提供優質的受教育環境,原先可以通過其他途徑實現給孩子選擇好學校的傢長,也面臨著是否需要購買學區房的難題,這就進一步加劇瞭學區房市場的競爭。

??作者系國傢一級理財規劃師




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/15365953422810339918224.shtml

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