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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

養老地產陷空置窘境房企跑馬圈地 老年客群不買賬



  在各路資本對養老地產躍躍欲試之際,不少養老機構運營者,卻經歷著迷失與彷徨。

  經濟觀察報獲悉,位於北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓,因開業17個月入住率不足一成,已將旗下大部分物業出租給7天連鎖酒店,後者的"景泰橋店",即將於11月開張。

  從滿懷希望進入到無奈轉型,誰又會是養老領域下一個失意的淘金者呢?

 走進來

  北京南二、三環之間,緊挨京壇醫院,多路公交直達、成熟社區圍繞......貼著上述多個標簽的北京康泰老年公寓,在2011年初開始籌建,法人代表為楊志強,開辦資金50萬元,2012年5月正式走進養老領域時,也曾因其優越的外部環境信心滿滿。在它之前,太申祥和山莊、東方太陽城等養老機構,早已在京成名。

  這個由個人投資的民辦養老服務機構,物業共10層,總建築面積6192平方米,內設278張床位,收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面,公寓引入應急呼叫系統與監控系統。在頤養區,特別設置陽光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房,更把打造"提供各類型住養服務的綜合性老年公寓"當作發展目標。

  在最初的宣傳資料中,北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇,每張床位每月折後價格2500元。優惠方案是,預付50萬元保證金,每月可抵消床位費用,合同期為一年可續簽,合同期滿後本金無息歸還。

  2013年10月的一天,一直想為傢裡老人找個養老公寓的王蘭芝,來到這裡,並從工作人員處獲悉瞭入住價格和護理標準。

  原來,老人想住進來,首先要去醫院體檢,再準備5萬元押金。拿到體檢單後,公寓醫護人員要對老人身體進行評估,根據護理等級收費。如需幫助行走、吃飯、洗澡、處理大小便,都有不同等級,完全不能自理將收最高4500元護理費。完全不用幫助,隻收500元基本護理服務費。

  但在可選擇房間上得到的答案,卻和老年公寓的前述宣傳出現變化:隻能選擇10層的房間,且戶型隻有兩人間與三人間,每月需固定繳納2500-2800元的床位費。室內設施幾乎一樣,或東或西朝向的房間內,有電視、空調、暖氣、大衣櫃及24小時熱水。衛生間內,設計瞭老年人淋浴時的扶手。另外,每月需繳納飯費600元。

  讓王蘭芝疑惑的是,為何選房隻能選第10層?原來開業17個月後,昔日的養老公新港鄉二胎房屋銀行寓,卻正面臨著艱難轉型。

  記者實地調查發現,如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭,樓頂"7天連鎖酒店"幾個大字分外顯眼。就連昔日的大堂,也換上瞭7天連鎖酒店的工作人員,整個樓座也披上一層黃色的"7天裝"。而康泰老年公寓並未搬離,隻是在樓左側及下方用略小的黃色牌子標出來。"下面有幾層租給7天,但地方仍舊屬於我們"。北京康泰老年公寓辦公室一位負責人表示,目前我們主要讓老人住在第10層,整層床位30個左右,這層住滿後再逐漸往下面開。而原來開辟的單獨一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間,都已被挪到10層。

  7天連鎖酒店方面,也驗證瞭上述事實。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示,新店將於11月份開業,樓座的3-9層都屬於7天連鎖酒店。同時,在7天連鎖酒店官方網站,北京景泰橋店店狀態則為籌建中,照片、地址與康泰老年公寓現狀均保持一致。

 活下去

  從滿懷希望進入,到無奈轉讓物業,過高估計瞭客流量,是上述康泰老年公寓辦公室負責人眼中出現變故的主因。這位負責人表示,康泰老年公寓開業一年,實際的客流量遠沒有起初預想的那麼大,現在也就住進來10多個老人。任由空置與轉手收租,後者無疑更具可行性。"我們自己也要活下去呀。"她說。

  養老產品與真實需求的錯位,或從根本上導致老年客群不買賬。細心的王蘭芝算瞭一筆賬,北京康泰養老公寓雖位置靠近城區,但老人每月需支付的最低費用門檻為3600元,月租金與東方太陽城等3500元的費用水平相當。實際的居住環境以及相應的配套設施,卻與後面兩者有著不小的差距。

  記者在調查中發現,康泰養老公寓內部並無醫院,沒有能開處方的醫生,且並非醫保定點單位。醫護人員僅可對老人身體做量血壓、測脈搏等常規監測,如感覺老人身體有異常會建議轉去醫院。同時,目前對外招租的10層,由於被附加閱覽、就餐等諸多功能,空間略顯擁擠。而在關註過該公寓的人群中,也有不少對其老年居住氛圍存在爭議,直接印象更像"老年酒店"。

  "北京有個有意思的現象,老人對區位並不是很看重,更看重養老機構能不能享受醫保,服務質量怎麼樣。"潤土咨詢營銷部負責人楊茜表示,亦莊很多養老機構入住率達到90%,大部分和醫保掛鉤。政府大力倡導養老產業,但不意味著冒然進入。進入之前,應做實際的市場調研,具體到價格、戶型、面積、區位,市場容量,看當地老人到底需要怎樣的養老產品。

  有著14年養老研究經驗的潤土咨詢,把養老客群分為活力老人、獨立老人、協助老人和護理老人。其中,70歲以內身體狀況好的活力老人,更看重養老社區環境和社會交往;70-80歲,有慢性病的獨立老人,看重養生養老,如足療、理療、慢跑等;80歲以上獨立生活困難的協助老人,更看重醫療護理生命有保障;生活不能自理的護理老人,則更看重生活的尊嚴。

  在2012年該機構對北京、上海、石傢莊、濟南四個城市849個55周歲以上的居民做作調查顯示,46.9%的人更傾向於城市近郊的養老機構,消費觀念則較保守,最高承受的養老會費均值為2405元/月/人,醫院、收費、自然環境分別是其最為看重的三個因素。

  她進一步指出,目前很多民間資本進入養老領域淘金,但產品跟老人真實需求是錯位的,最後老人入住率和接受度達不到預期,回收成本遙遙無期。國內大開發商和機構做養老項目,普遍面臨的最大問題就在運營,投入和產出不成比。盈利周期與酒店類似,長達8-10年,這還是在產品契合市場需求,順利經營的條件下。

  同策咨詢研究部總監張宏偉也有類似擔憂。張宏偉表示,養老項目"粗放式"增長背後勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等多方面困局。養老市場最需要醫療配套型的養老地產項目,隨便一個地段、一個項目就拉郎配,短期內或快速增加養老床位,但設計、配套、服務一旦滿足不瞭老人需求,未來難免陷入養老項目"空置"的窘境。

  粗略統計,包括萬科、遠洋、綠城、金地在內的30多傢品牌房企,目前在全國范圍內開發養老地產。養老地產市場上,房地產企業、保險資金、大型央企三大派系的投資額,已超過千億。2013年9月份,國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,更讓養老地產投資再度升溫。但探索者居多,成熟者寥寥,早日找到清晰的養老地產盈利模式,仍是活下去的關鍵。(文中王蘭芝為化名)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-26前置協商貸款/08162467781.shtml

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