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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

個貸占房貸七成關乎房企 血脈



  面對持續下滑的市場銷售,央行5月12日關於個人房貸的"窗口指導",讓房企看到瞭一線曙光。

  "沒有開發貸項目可以繼續做,沒有個人房貸開發商就隻有等死。"近日,某房企高層對《第一財經日報》說。

  據估算,銀行貸款在房地產行業資金構成中,占50%左右。而個人房貸又是重中之重,央行統計數據顯示,去年末和今年一季度末,個人房貸在全部房地產貸款中占比都高達近70%。

  業內人士認為,個人房貸供給直接影響房企現金流,通過增加信貸投放可以穩定市場信心,同時避免刺激投資沖動。在監管層已發出"號召"的情況下,銀行房貸審批提速將是大概率事件,但增加信貸投放則言之尚早。

  房企現金流命脈

  某股份制銀行信貸部門高層告訴《第一財經日報》,來自銀行體系的各類資金,在房企資金構成中的占比最高時曾經達到80%左右,而自有資金、募資等隻占20%;近年來隨著信托、私募等市場興起,銀行資金占比有所下降,但仍達到50%左右。

  按照央行的分類,房地產貸款分為地產開發貸、房產開發貸、個人購房貸款三類。上述股份制銀行人士稱, 各企業情況不同,且缺乏權威數據,個貸在房企資金中具體比例很難測算,但占比肯定高於開發貸。

  "房企預收賬款和營業收入產生的現金流,有相當部分來自個貸。"正略鈞策副總裁薛迥文說,這部分資金正是房企最為重要的資金來源。

  央行貸款投向報告顯示,截至去年底,全國銀行業金融機構人民幣房地產貸款餘額為14.61萬億元,同比增長19.1%。其中,房產、地產開發貸 餘額共計4.59萬億元,占比約三成,而個貸餘額則為9.8萬億元,占比約七成。到瞭今年3月末,全國房地產貸款餘額進一步增長到15.42萬億元,其中 開發貸餘額共計4.9萬億元,個貸餘額10.29萬億元,後者仍占房貸總量68%。

  而由於銷售不景氣,房企資金狀況已經不容樂觀。上海易居房地產研究院發佈的一份報告顯示,同去年全年相比,今年一季度開發商國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個、66.7個、11.7個和30.8個百分點。

  在此情況下,個人房貸已成為房企現金流的命脈。央行數據顯示,去年四季度和今年一季度,全國銀行業金融機構個人購房貸款環比分別增加瞭3300億元、4900億元,同比增長21%、20.1%,但增速環比也分別下降0.1、0.9個百分點。

  央行的邏輯與銀行的顧慮

  "開發商敢說不要開發貸,但絕對不敢說不要個貸。"某房企高層對《第一財經日報》說,個貸關乎銷售回款,對現金流產生直接影響,因此比開發貸更為重要。

  上述股份制銀行人士則稱,開發貸和房貸同樣重要,但開發貸是消耗資金,個貸則產生現金流,在項目後期重要性要大於開發貸,甚至是決定房企死存亡的命脈,增加個人房貸供給,可以改善房企現金流。

  房貸還涉及資金來源渠道問題。某股份制銀行地產金融部高層對《第一財經日報》說,開發貸融資渠道較多,即使不能從銀行貸款,開發商也有其他融資 渠道,而個人房貸則隻有銀行這個唯一通道。央行此次之所以未提及開發貸,可能也與此有關。"買房子的人拿到瞭房貸,開發商才能賣房子,才有資金還前面的貸 款,否則資金鏈就要出問題。"

  而在一名浙江房企人士看來,監管層也希望通過刺激銷售來穩定市場,但不願直接幹預。同時,放松開發貸意味著鼓勵投資,而在房地產市場泡沫膨脹的情況下,這不是監管層願意看到的結果。

  不同於以往,央行此次雖然向銀行提出瞭要求,卻未明確房貸投放的具體指標,而這也為政策執行留下瞭懸念。

  "銀行是獨立的市場主體,有自由選擇權,怎麼去考核、風險誰來承擔,都沒有具體措施,估計象征意義要大於實際效果。"薛迥文分析,這為銀行執行政策提供瞭彈性空間。

  上述股份制銀行人士也對《第一財經日報》說:"監管層既然有要求,銀行肯定會響應,但響應到什麼程度很難判斷,估計動作不會太大。"他稱,在歷史上,就曾有過監管層號召但銀行消極行動的先例。

  上述業內人士均認為,銀行的顧慮主要來自兩方面,一是個人房貸利潤相對較低,若降低台北信貸房屋買賣注意利息,會影響銀行利潤;二是目前資金緊張,若不放松信貸規模管控,銀行不可能拿出更多資金投向房貸。

  "換句話說,如果收入不能覆蓋成本,或者利潤空間很小,銀行肯定不願幹。"上述股份制銀行人士說。

  此外,正在加劇的房地產市場風險,也增加瞭銀行顧慮。"2008年市場也出現瞭風險,但4萬億出來之後,房價嗖的一下就上去瞭,這次一些中小開發商真的挺不住瞭,大傢都要做好過冬的準備。"上述股份制銀行人士說。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/08164143723.shtml

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